5천만 원으로 시작하는 미라클 기적의 재개발 재건축

5천만 원으로 시작하는 미라클 기적의 재개발 재건축

가로주택정비사업은 일반 재개발사업과 다르게 빠른 편입니다. 그만큼 자격조건이 제한적인데요. 이번에는 가로주택정비사업 분담금과 자격요건, 절차에 대해 알아보겠습니다. 가로주택정비사업은 규모가 1만제곱미터 미만으로 작고, 정비기본계획, 정비구역, 조합설립과 같은 과정이 생략되므로, 재개발, 재건축에 비해 빠르게 진행되는 소규모 주거환경 개선사업입니다. 평균적으로 이 사업은 34년 안에 완료됩니다. 조합은 조합설립 인가를 구청장에게 받아 일을 진행하거나, 조합원 과반수의 찬성을 얻어 SH나 LH와 함께 일을 진행합니다.

아파트 분양권이란?

그럼 아파트 분양권은 뭡니까? 분양권은 모두가 잘 알고 있듯이 건설사가 신규 단지를 지을 때 청약을 통해 당첨받은 권리입니다. 그렇기 때문에 조합원 여부와 상관 없이 청약에만 당첨되면 신축 아파트에 들어갈 수 있는 권리를 부여받게 되는데요, 이걸 아파트 분양권이라고 합니다. 재개발, 재건축 단지에서 만약 1,000세대를 건설하는데, 조합원이 가져가는 물량이 500세대이면 나머지 500세대에 대해서는 청약이라는 단계에서 비조합원에게 파는 거죠. 그럼 분양권도 사고 팔 수 있나요? 네. 제한이 있긴 하지만 사고 팔 수 있습니다.

재개발 분양권 가로주택정비사업도 가능한가?

가로구역이란 도로와 기관에 의해 둘러싸인 지역을 지칭하며, 사업시행구역은 주택정비사업이 진행되는 특정 영역을 의미합니다. 이 가로구역의 크기는 13000제곱미터 미만이어야 하며, 해당 구역이 가로주택구역에 적합한지는 지적도를 통해 확인할 수 있습니다. 토지나 주택의 소유자는 분양권을 최우선으로 획득할 수 있습니다. 이후 조합원들의 이익을 고려하여 나머지 분양권은 공모를 통해 배분됩니다.

가로주택사업은 주택과 토지 소유자들만의 동의로 조합원이 구성되고 사업이 진행되므로, 비교적 빠른 시간 내에 일을 시작할 수 있습니다. 분양신청을 하지 않은 조합원은 현금으로 청산받게 됩니다. 이는 감정평가액을 기준으로 진행되며, 공공사업자인 경우는 감정평가액으로 지정된 금액을 받게 됩니다.

재개발 재건축 차이

재개발과 재건축은 노후화 된 건물이나 지역을 새로 개발하는 의미에서는 동일하다고 볼 수 있지만 확실한 정의, 전개과정 절차 등이 다른 사업입니다. 차이를 정리하면 아래 표와 같다. 첫번째 재개발의 경우 건축물이 집중되어 있는 지역에서 정비기반시설도로, 녹지, 학교 등이 노후화 되어있는 경우 건축물, 정비기반시설 등의 정비로 주거 자연생태계를 개선하기 위한 사업입니다. 기반시설 정비를 포함해 특정 지역 전체동네 및 지역 단위를 개발하게 되므로 공공사업으로 진행됩니다.

사업가능한 건축물의 연한이 따로 없으며 공공의 성격이라 규제나 제한이 있을 수 있으며 그 예로 임대아파트를 일정 비율로 건축한다는 조건이 있습니다. 그리고 재개발이 진행되는 과정에서 기존에 해당 지역에 토지 아니면 건축물을 가지고 있던 사람들이 조합원의 자격을 갖는다.

재개발재건축 절차

정비기본계획 건설 및 정비구역 지정, 추진위원회 설립

지방자치단체지자체에서 재개발재건축에 대한 정비기본계획을 수립하고 구역으로 지정하는 단계입니다. 이럴때 재건축의 경우 정비기본계획이 수립된 후 안전진단을 통과해야 비로소 정비구역으로 지정됩니다. 재개발은 안전진단 과정이 없습니다.. 지자체에서 정비구역 지정을 하고, 해당 구역 물건의 소유자 50 이상의 동의를 얻으면 추진위원회를 설립할 있습니다. 조합설립 및 조합설립인가, 시공사 선정

조합을 설립하기 위해서는 토지등소유자 75 이상의 동의를 받아야 합니다.

조합설립인가가 나면 시공사 선정에 들어갑니다. 사업시행인가, 종전 자산평가, 조합원 분양 신청

사업시행인가 단계에 이르면 재개발/재건축 사업의 50% 정도가 진행되었다고 보시면 됩니다.

재개발재건축 투자를 최대한 활용하여 종부세를 줄일 수 있는 방법

조합설립 직후 매수-사업시행인가 이후 매도

시공사 선정 이후 매도 사업시행인가 이후에 매도 감정평가 단계 ”실망 매물” 매수

단, 감정평가액이 낮은 물건을 매수해서 작은 평수를 받는다면 큰 장점은 없습니다.. 관리처분인가 직전 단계에서 매수

재개발의 경우 관리처분인가가 난 뒤에는 실제로 거래가 되지 않는데, 관리처분인가 이후에 사면 입주권을 받을 수 없기 때문입니다.

프리미엄은 높지만, 준공까지 보통 5년 정도 걸리므로 그렇게 장기 투자는 아닙니다. 주택이 허물어지고 토지만 남은 입주권을 매수하는 것입니다.

자주 묻는 질문