사업용 부동산 포괄양수도 계약 시 절차와 주의 사항

사업용 부동산 포괄양수도 계약 시 절차와 주의 사항

이 가운데 오늘은 부동산매매계약서 양식의 작성방법에 관하여 살펴보고자 합니다. 부동산매매계약은 부동산과 대금을 교환하는 계약으로 당사자 일방이 부동산을 상대방에게 이전할 것을 악졍하며 상대방은 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생겨나는 거래라고 볼 수 있는데요. 매매는 사실 매도인과 매수인간의 의사표시 합치만 있다면야 유효하게 성립되게 됩니다. 의사표시에 있어서는 서면이나 구두 등 어떠한 방법에 의해서도 가능한데요. 하지만 이후에 혹시 모를 분쟁의 소지를 없애며 그 내용을 확실하게 하기 위해서 부동산 매매계약서를 작성하는 것이 안전하다고 볼 수 있습니다.

사실 부동산매매계약서양식은 정해진 것은 없는데요. 계약 당사자가 자유롭게 매매계약의 내용을 정할 수 있지만 거의 모든 매매대금 및 지급시기, 소유권 이전, 제한권 등 소멸, 제세공과금, 부동산 인도, 계약의 해제에 관한 사항 등을 명시하게 됩니다.

법적 준수

양도세 신고는 법적 요건입니다. 이를 준수하지 않을 경우 과태료 및 법적 문제가 발생할 수 있습니다. 양도세 신고 미이행에 따른 과태료와 법적 사안은 다음과 같습니다. 양도세 신고는 국민의 의무이자 권리입니다. 양도세 신고를 공정하게 하여 세금을 적절하게 납부하면, 국가와 사회에 기여할 수 있습니다. 과태료 양도세를 신고 기한 내에 신고하지 않거나, 신고한 세액보다. 적게 납부한 경우에는 과태료가 부과됩니다.

과태료의 종류와 금액은 다음과 같습니다.

무신고 가산세: 납부세액의 20%를 가산하여 징수합니다. 과소신고 가산세: 과소신고한 세액의 10%를 가산하여 징수합니다. 부당 무신고/부당 과소신고 가산세: 부당한 방안으로 세금을 적게 신고한 경우에는 적게 신고한 세액의 40%를 가산하여 징수합니다.

기타비용에는 취득시 쟁송으로 인한 소송비용, 인지대, 국민주택채권매각차손 등이 있습니다. 인지대, 국민주택채권매각차손은 취득시 법무비 영수증에 포함되어있으니 다시 다루지 않는 것으로 하고,

등등 여러 사례의 등등 비용을 다루도록 하겠습니다. 장기할부로 자산을 사면서 생긴 부채를 현재가치할인차금으로 계상하는 경우 자산을 장기할부조건으로 사들이는 경우에 발생한 채무를 기업회계기준에 따라 현재가치로 평가하여 현재가치할인차금으로 계상한 경우, 당해 현재가치할인차금을 포함합니다.

단, 양도자산의 보유기간 중에 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액 혹은 사업소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 해당 금액을 공제합니다.

포괄양수도 시 이행하는 절차

포괄양도양수의 절차는 처음 계약서를 작성해야 합니다. 포괄양도양수 전용 계약서 혹은 부동산 매매계약서에 작성을 하신 후 포괄양도양수라는 것을 기재하면 됩니다. 계약이 체결이 되었다면 양수인매수인은 세무서에 가서 영업신고증사업자등록을 신청하시면 됩니다. 사업 양수일로부터 20일 이내에 신청을 하면 됩니다. 사업자등록 신청을 할 때는 포괄양도양수 계약서 혹은 매매계약서 사본을 첨부하여 신고 하면 됩니다.

신청서에는 사업장 포괄적 양도양수에 의한 사업 게시임라고 표시를 하면 되고 양도인매도인 사업자등록번호를 기입합니다. 양수인(매수인)의 사업기간은 양도인(매도인)의 사업기간을 포함하여 10년이 됩니다. 그다음 양도인은 사업자등록 폐업신고 시 포괄양수도가 명기된 계약서를 첨부하여 폐업신고를 폐업 신고하는 달의 다음 달 25일까지 확정신고를 하여야 합니다.

신축증축 건물의 경우 어떠한지 알아보겠습니다.

신축증축 건축물의 경우에는 단기간 내에 파는 경우가 많은데요. 이런 경우에는 환산취득가액이 실제 건축비보다. 더 많이 발산되는 경우가 많아 고의로 실제 건축비를 확인하지 않는 경우도 있습니다. 취득시점과 양도시점의 기준시가 차이가 거의 없으므로 환산취득가액으로 신고하면 양도소득세가 아주 적기 때문입니다. 하지만, 이를 방지하고자 2018.1.1 이후 양도분부터 신축증축한 건물을 5년 이내 양도하고 환산취득가액을 적용한 경우에는 해당건물의 환산취득가액의 5.5지방세 포함를 가산세로 부과하고 있으니 유념해야겠습니다.

오늘은 취득당시 계약서 분실 시 양도소득세 계산에 관하여 알아보았습니다. 남은 주말 기쁘게 보내시기 바랍니다.

자주 묻는 질문