부가가치세 신고 전 최종검증 부가가치세신고

부가가치세 신고 전 최종검증 부가가치세신고

이번에는 부가가치세 임대업 하시는 분들에게 필요한 정보를 알려드리려고 합니다. 다들 아시겠지만 상가임대업의 경우 월세에 부가가치세가 부과되는 건 다들 아실 거고요 그리고 월세 이외의 보증금에 대하여도 간주임대료라고 해서 부가가치세를 과세하게 됩니다. 어떤 분들은 나라가 도둑놈이라고 하시는 분들도 있으셨는데 법이 그러하니. 그래서 보증금에 국세청에서 정한 이자율로 간주임대료를 계산하여 간주임대료의 10를 부가가치세를 부담하게 하였습니다.

상가 간주임대료 어떻게 계산할까? 주택수 계산?

상가주택이건 상가건물이건 상가가 있는 부분에 한하여 계산하는 것입니다. 현재 보증금들을 예금에 넣는다고 한다면 1.2%이므로 5천만원이라면 1.2%를 곱해서 60만원이 간주임대료라고 할 수 있습니다. 2023년은 2.9%이므로 간주임대료 구간이라면 올해를 준비해야합니다. 주택의 경우는 3채 이상부터 간주임대료를 측정하지만 상가의 경우에는 부가세 과세대상에 주택수 상관없이 무관하게 상관없이 무관하게 모두 간주임대료를 계산합니다.

만약 주택의 면적과 상가의 면적의 비율로 보았을 때 상가가 더 크다면 상가로 치부되고 주택이 크다면 주택으로 치부됩니다. 그러니까 과세와 면세가 달라질 수도 있습니다. 건축물대장에 보통 나와있습니다. 대출로 상가를 구매해서 월세를 통해 대출을 갚고 있다면야 종합소득세나 부가가치세가 많이 나올 것입니다.

전자세금계산서 합계표 조회

전자세금계산서 합계표 조회에서는 여태까지 기업이 발행하거나, 수령한 전자세금계산서 및 세금계산서를 확인할 수 있습니다. 전자세금계산서 계산서 판매량 매입 거래기간 이렇게 세가지 경우를 조합하여 조회할 수 있습니다. 합계표에 기록처리된 총액과 자기가 입력한 더존 상에서의 총액이 같은지 크로스체크해야 합니다. 만약 전자계산서 매출이 조회된다면, 면세매출이 있는 것이므로 겸영사업자 여부를 반드시 파악해야 합니다.

실제 면세매출이 맞다면, 이후 매입세금계산서 전표를 전송할 때 공통매입세액안분을 고려해야 합니다. 전자 외 세금계산서가 비어있는데, 추가적으로 종이세금계산서를 수령한 것이 있는지 거래처에 물어보아야 합니다.

신용카드매출전표 등 수령명세서

신용카드매출전표 등 수령명세서에서는 간이나 면세사업자로부터 받은 전표를 세액공제에 입력했는지 확인할 수 있습니다. 애초에 신용카드에서 전송할 때, 간이나 면세를 제외된 보내면 되는데 하지만 엑셀로 신용카드를 업로드하는 경우에는 간이면세사업자가 확인되지 않으므로 반드시 이곳에서 검토해봐야 합니다. MRI 검사 시에도 가능하지만 신고서 단계 전에 간이면세는 거르는 편입니다.

면세 아니면 간이 거래처가 있다면야 삭제하고 일반으로 재전송합니다.

부동산임대업 부가가치세 간주임대료 계산

예를 들어 보증금 500만 원월 임대료 50만 원임대기간 2022년 1월 1일 12월 31일정기예금 이독립 5

이라 가정하면, 7월은 과세대상기간이 1월 1일 6월 30일이므로 간주임대료 보증금 x 임대일수365 x 이자율

간주임대료는 과세기간 보증금 500만 원임대일수 181일정기예금 이독립 5

500만 x 181365 x 5 123,972원이 됩니다.

간주임대료 소득세 계산 및 신고방법, 분리과세

처음 임대수익이 환산하고 3주택 이상이거나 3억원 이상의 주택이 있는지 확인한 후 연 수익이 얼마인지 계산한 후 소득세를 납부하시면 됩니다.

3주택 이상이면서 월세수입의 합계가 2천만원 이상인 경우 분리과세 아니면 종합과세를 선택할 수 있습니다. 분리과세를 선택하는 경우, 임대사업자를 등록했을 때와 등록하지 않았을 때의 세금이 다릅니다.

신고 대상 계약 금액 기준

임대 보증금이 60,000,000원을 초과하거나 월세가 300,000원을 초과하는 경우에 해당 계약의 내용을 신고해야 합니다. 또한, 신규로 체결된 계약뿐만 아니라 계약이 갱신되는 경우에도 이런 기준에 해당되면 신고의무가 생깁니다. 만약 위의 신고 기준에 부합한다면, 계약 체결 후 30일 이내에 해당 계약 내용을 꼭 신고해야 합니다.

분리과세 공제

임대사업자 미등록시 필요경비율 50, 기본공제금액 200만원 임대사업자 등록시 필요경비율 60, 기본공제금액 400만원 종합과세인 경우 기본세율인 6 42를 합산된 금액에서 적용됩니다. 주의하셔야 할 점은 직장인 근로소득외의 금융소득이나 임대소득 같은 기타수익이 3400만원 이상이면 건강보험료 증가하므로 소득을 맞춰서 장부를 작성해주시면 됩니다.

자주 묻는 질문