무요건 투자한다면 안 되는 오피스텔과 오피스텔 투자 시 반드시 확인해야 할 6가지
과거 수 차례의 부동산 정책 및 지방세법 개정으로 인하여 분양권과 입주권, 주거용 오피스텔의 취득시기가 언제인지에 따라, 또 조정대상지역 여부에 따라서 이들을 주택 수에 포함할 것인지, 취득세율을 몇 를 적용할 것인지, 중과세를 어떠한 방식으로 적용할 것인지 등이 달라지게 되었는데요. 이번에는 분양권과 입주권, 주거용 오피스텔의 계약 및 취득시기, 조정대상지역 여부에 따라 취득세와 주택 수의 계산법이 어떠한 방식으로 달라지는지 비교해 보겠습니다. 분양권의 취득시기에 따른 주택 보유 수 계산법과 취득세율, 분양권의 주택 수 포함여부 2020년 8월 12일 이후로 계약 및 취득한 분양권은 주택 수로 포함이 됩니다.
주택 취득시는 오피스텔이 주택일까요?
주택을 취득할 때 기존에 보유한 오피스텔을 주택으로 보느냐? 오피스텔을 새로 분양을 받아서 취득세를 납부할 때에는 아직 주택으로 사용할지 아닐지 나타나지 않고 공부상에는 업무시설로 되어 있으므로 주택이 아닌 것으로 보아 4.6의 취득세율을 적용합니다. 하지만 주거용 오피스텔이 있는 상태에서 오피스텔이 아니고 다른 주택을 취득한다면 기존의 주거용 오피스텔은 주택으로 보기 때문에 중과세가 발생합니다.
취득세율 표를 보도록 하겠습니다. 1주택일 때, 즉 주거용 오피스텔이 불가능한 상태에서 1주택을 살 때에는 조정지역이든 비조정지역이든 13의 취득세가 부과됩니다.
주거용 오피스텔 취득세
일반주택 취득세 1.1 오피스텔 취득세 4.6인데요 2번째 주택을 취득할 경우 조정대상지역 2주택 8 비조정지역은 3 주택 8 조정대상지역에서 3 주택 12 비조정지역은 4 주택 12 법인은 무요건 12 오피스텔은 원래는 일반건물이어서 해당 세금 4에 농어촌특별세 지방교육세도 함께 내다보니 취득세율은 4.6 일반 주거용 건물보다. 6억 이하 85제곱미터 이하 1.1보다. 꽤나 높은 편입니다.
오피스텔을 대출하는 경우 주택인가?.
다른 주택이 없고 주거용 오피스텔만 갖고 있을 때에는 신규주택구입자금 대출이나 전세자금 대출을 받을 수 있습니다. 오피스텔을 구입하기 위한 담보대출에 있어서 주택보다는 좀더 쉽게 일반적으로 LTV 70대출을 받을 수 있습니다. 다시 쉽게 말하면 오피스텔 가격이 1억원입니다. 하면 LTV 70니까 7000만원까지 대출을 받을 수 있습니다.
물론 개인의 신용도에 따라서 다를 수도 있습니다.
하지만 DSR소득대비 부채규모에서는 오피스텔에도 동일하게 적용이 됩니다. 그렇다고 오피스텔이 이곳에서 주택이냐 아니냐? 대출에서의 오피스텔 주택이 아닙니다.
재산세 부과시 오피스텔은 주택인가?
오피스텔은 건축법시행령 별표2에 따라 업무시설으로 분류가 되기 때문에 주거용이 아닌 업무시설로 토지분과 건축물분이 재산세 부과가 됩니다. 재산세의 계산은 공시가격 곱하기 공정시장가액비율 곱하기 세율인데요. 오피스텔이 업무용일 때에는 토지분, 건축물분의 공정 시장가액 비율을 70로 잡고, 오피스텔을 주택으로 볼 때에는 공정시장가액비율을 60로 낮게 잡기 때문에 재산세 측면에서는 주택으로 보는 것이 공정시장가액비율을 60로 잡기 때문에 납부할 세금이 업무시설오피스텔보다.
주거용 오피스텔이 작습니다. 이에 따라서 오피스텔의 재산세를 적게 내고자 할 때에는 시군구청에 오피스텔을 주택으로 사용한다고 재산세 변동신고를 하여 재산세를 낮출 수가 있습니다.
양도소득세에서 주택은 오피스텔로 보는가?
양도소득세는 주택의 매매 차익에 대한 세금이죠. 이 때 오피스텔이 주택이냐 아니냐에 따라서 주택수가 늘어나기도 하고 줄어들기도 하는데요.그럴 때마다. 양도한 인원은 천국과 지옥을 들락 날락 하게 되는데요. 그렇게 때문에 오피스텔 임대인은 임차인에게 전입신고 하지 마라고 임대차계약서 특약에 기재하지만,전입신고를 하지 않습니다. 하더라도 실질과세 원칙에 의하여 현실 주택으로 사용한다면 주택수에 포함이 됩니다.
그리고 1억원 미만의 오피스텔이라 하더라도 취득세와는 달리 양도소득세 계산에서는 주택수에 포함이 됩니다. 여기 별표 3개 !!! 하지만 오피스텔을 딱 하나를 가지고 있다고 할 때 그 오피스텔이 주거용 오피스텔로 사용하는 경우 양도소득세에서 1세대 1주택 과세 면제 적용을 받을 수도 있습니다.
자주 묻는 질문
주택 취득시는 오피스텔이
주택을 취득할 때 기존에 보유한 오피스텔을 주택으로 보느냐? 오피스텔을 새로 분양을 받아서 취득세를 납부할 때에는 아직 주택으로 사용할지 아닐지 나타나지 않고 공부상에는 업무시설로 되어 있으므로 주택이 아닌 것으로 보아 4. 좀 더 자세한 사항은 본문을 참고해 주세요.
주거용 오피스텔 취득세
일반주택 취득세 1. 궁금한 내용은 본문을 참고하시기 바랍니다.
오피스텔을 대출하는 경우
다른 주택이 없고 주거용 오피스텔만 갖고 있을 때에는 신규주택구입자금 대출이나 전세자금 대출을 받을 수 있습니다. 더 알고싶으시면 본문을 클릭해주세요.